1.冷鏈“不冷”，冷庫“冷”

　　1.1 疫情后，冷鏈賽道火熱

　　近兩年，新冠疫情反復，消費者對于食品安全更加重視。尤其是大家對于冷凍食品的防疫安全，關注度明顯提升。疫情下，到店消費受到限制，線上生鮮電商得到高速發展，冷鏈物流需求明顯增加。

　　2021年底，國務院辦公廳印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》。規劃提出，到2025年，布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地，基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡，帶動提升冷鏈物流規模化、集約化、組織化、網絡化運行水平。

　　這是我國第一份關于冷鏈物流領域的“五年規劃”，可見國家對于冷鏈物流的重視。同時，這也預示著，新發展格局下，國家將以更大力度推動冷鏈物流發展。這讓更多玩家看到了冷鏈市場的機會，越來越多玩家入局。

（“四橫四縱”國家冷鏈物流骨干通道網絡布局示意圖）

　　“十四五”規劃后，全國各地冷鏈政策頻出，為冷鏈企業“開綠燈”。同時，冷鏈產業上下游企業如凱雪冷鏈、恒冰物流均已啟動IPO；樂禾食品、鮮生活等餐飲B2B平臺也獲得巨額融資；中通冷鏈、瑞云冷鏈等冷鏈零擔網絡也得到了快速發展布局，冷鏈賽道變得火熱。

　　1.2 冷庫迎來退租潮？

　　往年，夏季都是一年中冷庫出租率較高的時期，甚至是“一庫難求”。但進入2022年以來，各區域核心城市如天津、南京、武漢等都出現客戶退租、倉庫租不出去的情況。

　　有些冷庫開發商或運營商為了減少空倉率、快速出租，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等優惠措施，但租不出去。冷庫突然變“冷”了。

　　2.冷庫為什么租不出去了？

　　疫情之下，冷鏈需求增長迅速，但為何總體看下來，冷鏈倉儲市場表現卻并不理想？

　　2.1 疫情下餐飲業受挫，生鮮電商也在收縮

　　春節后，全國主要大城市都出現了疫情反復的情況。疫情防控下，居民消費者只能通過線上購買生活物資，無法到店消費，餐飲門店收入受到斷崖式下滑。

　　與之對應的生鮮供應商，也受到極大的挑戰。生鮮沒有了銷路，資金鏈就緊張，大量的供應商被迫破產或轉型。這種情況下，冷庫只能退租。

　　生鮮電商賽道中，大部分玩家也為了繼續生存而開始收縮區域。

　　自國家發布“九不得”以來，社區團購的發展受到抑制，中小玩家紛紛退場。剩下的四強選手——美團優選、多多買菜、淘菜菜、興盛優選，也紛紛關閉虧損嚴重的非目標核心城市。作為倉店一體的新零售生鮮電商代表，盒馬的部分自建物流基地、供應鏈園區已對外開放，對外招租，說明其之前高估了未來業務量，預期并不理想。

　　餐飲B2B平臺的美菜、快驢等，也由于持續沒有找到盈利模式，開始全國收縮區域，由原全自營轉為平臺模式，降低自身運營成本風險；生鮮前置倉上市玩家叮咚買菜、每日優鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少，在財報上數據更“好看”。

　　2.2 資源錯配下，忽略風口，盲目擴張

　　首先，有些冷庫開發商和運營商只關注到冷庫總需求旺盛，而忽略需求的區域性特征。物流設施需求是有區域特性的，這決定了資源配備也需要差異化。由于多數玩家缺乏開發運營經驗，跟風投資，項目選址不合理，產品與市場需求不匹配。

　　比如，有玩家只考慮一線城市冷庫供不應求，所以在周邊大量拿地開發以承接外溢需求。但是，有些城市，只是單純中轉倉儲，內需并不強。如天津市多以進口凍品為主，冷庫多是倉儲集散型為主，在此擴建略顯雞肋，最終導致天津冷庫市場目前供大于求。

　　其次，這種非根本性需求更改（如供應鏈模型改變），所形成的需求增長存在周期風險。即因一波短期的紅利，而大量投入資源；一旦風口過去，再加上供給本身存在時滯，最終供給遠遠大于長期需求，租金下行壓力必然會加劇。 

　　如今，隨著線上觸點集中，流量成本提高，線下轉線上的趨勢已經開始淡化。且頭部生鮮電商自建倉能力提升，外協倉需求有進一步下降的可能，同時“十四五規劃”下各區域建立更多的冷庫基礎設施，預計冷庫空置率會進一步上漲。

　　3.找準目標客戶，拒絕盲從

　　3.1 投資基建前做好咨詢

　　投資或建造一座冷庫前，需要確定市場定位，所以做好咨詢非常關鍵。

　　首先是冷庫的位置選擇，需要考慮到倉庫的地理位置如何、周圍交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流運輸是否方便，以及電力、場地要求等是否符合該冷庫的投資建設要求。

　　其次是考慮周邊的產業類型，是否與冷庫的需求相協同。該城市內的冷鏈供應鏈如何，主要是哪些客戶，分別需要什么樣的冷庫，是高標庫還是平倉，是冷凍占比大還是冷藏占比大；目前市場上的冷鏈企業的冷庫需求，未來該區域內潛在的市場需求；以及目前的客戶類型，未來客戶的變化情況等等。

　　3.2 從需求出發，注重行業細分

　　因為傳統物流地產納稅能力弱，政府對物流用地的用途細分也有要求，普通的倉儲基本拿不了地。冷鏈物流、醫藥等新物流體系，由于技術含量較高，前期基建投資也能滿足投強要求，同時滿足國家“十四五”冷鏈規劃要求，因此是重點招引對象。

　　冷庫的建造，最主要的就是要考慮到客戶的需求。以溫度為例，不同的產品，要求的存儲溫度幾乎都不相同。按照冷庫存儲產品要求溫度的不同，可以將冷庫分以下6類：恒溫庫、保鮮庫、冷藏庫、冷凍庫、速凍庫以及超低溫庫。

　　所以建造或者改造冷庫時，需要考慮能否匹配客戶的需求：比如，客戶需要哪個溫控區間的冷庫，需要多大的冷庫，冷庫的倉型是否匹配客戶的業務類型等等。只有了解到該冷庫覆蓋周邊城市所需要的各溫度區間的冷鏈食品，合理分配冷庫細分類型，才能更滿足客戶需求。

　　3.3 注重運營內涵，拒絕從眾

　　過去10年來，經濟資源向一些發達區域聚集的趨勢越來越明顯。這時，一些玩家看到冷鏈的發展機會后，沒有實際了解客戶需求，拿到地后就投資建冷庫。這種機會主義，不利于玩家建設自身競爭壁壘，一旦紅利周期性與供給時滯性之間的矛盾激化，必然無力抵抗租金和出租率持續下行的壓力。

　　只用房地產的思維來運營和投資冷庫，是非常不理智的行為。沒有運營內涵，沒有意向去重點培育項目所需的團隊，最后租金難以覆蓋成本，只能草草收場，面臨倉庫無法租出去的境地。這意味著，需要更多關注基建的運營內涵，才能在較長的周期里保有競爭力。

　　對于冷庫賽道本身來說，金融工具逐漸完善、營商環境逐漸優化的當下，更有利于行業的快速發展和迭代，賽道的長期價值有待凸顯。對于玩家來說，有運營實力、有經驗團隊、有創新能力的玩家，才能夠實現彎道超車，甚至保持長青。